Avvocato Pierpaolo Mottola - Studio Legale Napoli

Il procedimento di primo grado è stato riportato nella sentenza appellata nei termini seguenti.

L'attore, con atto di citazione notificato 11.10.89, sulla premessa che con scrittura privata del 25.11.79 aveva convenuto, con i Sigg.ri Z. G. e Z. N., l'acquisto di una casa di abitazione, con adiacente orticino in quel di Circello. Assumeva che si era convenuto l'obbligo per i venditori Z. di rendere libero l'immobile da persone e cose; e l'acconto versato dall'attore era stato di L. 2.000.000 mentre il residuo prezzo era stato convenuto con pagamento all'atto del rogito notarile; infine narrava di una penale di L. 2.000.000.

L'attore deduceva che i Sigg.ri Z. avevano inviato un atto, nel quale sostenevano la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta.

L'attore deduceva che era un'assurdità l'impossibilità a vendere, in quanto, a suo giudizio, l'immobile era stato già venduto. Sosteneva che solo e soltanto la prestazione di rendere libero l'immobile poteva accettarsi in quanto il contratto de quo era ad effetti reali. Narrava l'attore che con atto del 19.04.82 aveva convenuto dinanzi al Tribunale di Benevento, in giudizio avente causa petendi e petitum identico a quello attoreo, per cui voleva adempiere al contratto versando la residua parte del prezzo. Nelle more di quel giudizio decedeva il convenuto Z. G. pertanto quel giudizio rimaneva interrotto prima della chiusura della discussione.

Tanto premesso concludeva chiedendo al Giudice adito di dichiarare l'obbligazione a concludere il contratto di compravendita e stante la mancata adesione da parte dei convenuti affinchè emettesse sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso emettendo ogni conseguente statuizione.

In caso d'impossibilità di concludere il contratto condannare i convenuti alla restituzione della somma di L. 2.000.000 oltre il risarcimento dei danni in conseguenza della condotta antigiuridica dei convenuti. Il tutto con vittoria di spese.

Costituitosi ritualmente il convenuto Z. N., sosteneva che la scrittura privata del 25.11.79 era un compromesso di vendita con la facoltà delle parti di poter venir meno alle pattuizioni; e quindi sosteneva che era stato proprio il F. a voler risolvere il contratto. Detto intendimento trovò d'accordo i Sigg.ri Z., i quali si dissero d'accordo sulla risoluzione in quanto dovevano abitare la casa promessa in vendita, causa il sisma del 1980 e si dichiaravano disposti a rendere la somma di L. 2.000.000.

Sosteneva il convenuto che successivamente, per meglio chiarire il proprio assunto aveva notificato un atto di significazione contenente l'atto di risoluzione concordato. Adduceva il convenuto che l'attore F. non aveva mosso addebiti, né aveva mai fatto richiesta di stipulare l'atto notarile di compravendita, dichiarandosi disposto a versare la somma residua di sua pertinenza. Adduceva che, a mezzo del vaglia postale, essi avevano rimborsato la somma di L. 2.750.000; somma che l'attore non riscuoteva e che ancora una volta veniva offerta e messa a disposizione.

Contestava le affermazioni dell'attore in ordine alla compravendita già avvenuta e sosteneva che l'impossibilità sopravvenuta era possibile in quanto trattavasi di prestazione differita. Tanto premesso concludeva per il rigetto della domanda attorea ed in accoglimento della spiegata domanda riconconvenzionale dichiarare risolto il contratto ex art. 1463 C.C. il tutto con il favore delle spese di lite.

Il Tribunale di Benevento, con la sentenza indicata in epigrafe, così ha provveduto:

A) Rigetta la domanda attorea perché non fondata.

B) Accoglie la domanda riconvenzionale e dichiara risolto il preliminare de quo per sopravvenuta necessità e per l'effetto condanna i convenuti a corrispondere all'attore la somma attualizzata di euro 1.549,38 oltre interessi dalla pronuncia al soddisfo.

C) Condanna l'attore al pagamento delle spese processuali del presente giudizio in favore dei convenuti, per la complessiva somma di euro 3.901,00, di cui euro 150,50 per spese, euro 1.250,50 per competenze e euro 2.500,00 per onorari oltre I.V.A. e C.P.A. nella misura di legge già maggiorata ex art. 15 C.N.P.A.F. (24/11/1990 n° 392); (da distrarsi, ex art. 93 c.p.c., a favore dei costituiti procuratori che si sono dichiarati antistatari).

D) Per legge (art. 282 c.p.c.) la sentenza è provvisoriamente esecutiva.

C. F. ha proposto appello a questa Corte, con atto di citazione notificato il 3.9.2005 ed il 5.9.2005, ne ha argomentato i motivi a sostegno ed ha concluso chiedendo che:

1) In via preliminare: voglia disporre la rinnovazione del dibattimento ed ammettere quale fonte di prova i seguenti documenti: certificato storico di residenza di Z. G.; certificato storico di residenza di Z. N. L.; certificato di morte di Z. G.;

2) in subordine: nominare un CTU per accertare le condizioni statiche dell'immobile per cui è causa, per verificare se lo stesso è stato occupato, a decorrere dopo il sisma del 1980; stante le attuali condizioni;

3) nel merito: voglia accogliere il presente gravame e, per l'effetto, riformare integralmente l'impugnata sentenza;

4) voglia condannare gli appellati al pagamento delle spese tutte e competenze di entrambi i gradi di giudizio.

N. L. Z. ha resistito all'impugnazione ed ha concluso:

A) per il rigetto dell'appello proposto, perché infondato in fatto e in diritto, con la conseguente conferma della sentenza impugnata in ogni sua parte;

B) per la condanna dell'appellante al pagamento delle spese e competenze di causa anche del presente giudizio.

I. S., M. Z. ed A. Z. non si sono costituite neanche nel secondo grado di giudizio.

All'esito, nel contrasto tra le parti, la causa è stata assegnata in decisione all'udienza del 31.3.2010.

§ - I

Preliminarmente, va dichiarata la contumacia di I. S., M. Z. ed A. Z., le quali, benché ritualmente citate, non si sono costituite nel secondo grado di giudizio.

§ - II

- C. F. ha dedotto, a sostegno del gravame che, nella fattispecie, non può assolutamente configurarsi l'istituto della risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta, mancando i requisiti di assolutezza, oggettività e definitività dell'impedimento addotto.

- I promittenti - ha proseguito l'appellante - dichiararono la loro esigenza di trasferirsi nell'immobile de quo, a causa della necessità di lasciare la casa di loro proprietà, danneggiata dagli eventi sismici del 1980. Tuttavia, essi appellati potevano serenamente continuare ad occupare l'immobile di loro proprietà sito alla contrada Macchia, in quanto i danni cagionati dal terremoto potevano essere agevolmente riparati, senza la necessità di abbandonare l'immobile. Comunque, la necessità di ristrutturare il fabbricato, ove abitavano, non concretizzava un'ipotesi di impossibilità totale, oggettiva, sopravvenuta e definitiva, bensì un mero caso di impossibilità temporanea, che non avrebbe potuto impedire la cessione ed il rilascio dell'immobile promesso in vendita. Inoltre, anche quest'ultimo immobile era rimasto danneggiato dal sisma, per cui non poteva essere occupato ed abitato neanche dai promittenti. Allo stato, esso non è mai stato riparato ed utilizzato.

L'impugnazione dev'essere rigettata e la sentenza di primo grado confermata, verso rettifica della motivazione, alla stregua delle considerazioni che seguono.

L'art. 40 della legge 47/1985 prevede, quale requisito per la commerciabilità degli edifici o di parti di essi, che debbano risultare, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 della legge medesima; per gli immobili anteriori all'1.9.1967, può essere allegata una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore all'1.9.1967.

Nessuna delle parti ha reso, nel presente giudizio, le predette dichiarazioni urbanistiche, che sono indispensabili anche ai fini del trasferimento coattivo del diritto di proprietà, richiesto a norma dell'art. 2937 cod. civ.

Come ormai costantemente va predicando il S.C., in assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto, successivamente prodotto in giudizio, degli estremi della concessione edilizia e/o della concessione in sanatoria dell'abuso edilizio, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall'art. 2932 cod. civ., perché la L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17, comma 2, (cfr.: ora D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46,), che richiede le predette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, che non siano di servitù o di garanzia, relativi ad edifici o loro parti, indirettamente influisce anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di esecuzione in forma specifica del preliminare di una vendita immobiliare, che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti.

Detto limite, considerato l'interesse pubblico all'ordinata trasformazione del territorio e le peculiari caratteristiche della sentenza e l'autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare, incide direttamente sulle condizioni dell'azione prevista dall'art. 2932 cod. civ., senza alcun rilievo dell'astratta possibilità di una successiva sanatoria della nullità, e va conseguentemente rilevato d'ufficio ed anche in sede di legittimità (Cass. n. 13225 del 22.5.2008).

Con la più recente pronuncia n. 23825 dell'11.11.2009 delle sezioni unite della Corte di Cassazione, è stato ulteriormente statuito che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la sussistenza della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di cui all'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l'inizio dell'opera in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e sino al momento della decisione della lite. Ne consegue che la carenza del relativo documento è rilevabile, anche d'ufficio, in ogni stato e grado del giudizio, con l'ulteriore conseguenza che sia l'allegazione, che la documentazione della sua esistenza, si sottraggono alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e possono quindi avvenire anche nel corso del giudizio di appello, purché prima della relativa decisione. E, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile, ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 cod. civ.

Nel caso in cui il contratto preliminare sia stato stipulato prima dell'entrata in vigore della legge 47/1985, ma la domanda giudiziale sia stata proposta successivamente, permane l'obbligo di soddisfare il contenuto obbligatorio dell'atto, secondo quanto previsto dalla legge appena richiamata, secondo il principio enucleabile da Cass. n. 4522 del 21.2.2008, dettato in materia di lottizzazione abusiva, ma assimilabile anche al caso di costruzioni: "Poiché nel caso di contratto preliminare di compravendita l'effetto traslativo è determinato soltanto dal contratto definitivo, sicché la ricorrenza dei requisiti di forma e sostanza necessari ai fini della validità del contratto traslativo non possono che fare riferimento alla legge vigente al momento della stipula di questo, la sopravvenienza, rispetto al momento di formazione del preliminare, della disposizione di cui all'art. 18, secondo comma, legge 28 febbraio 1985 n. 47, con cui il legislatore aveva allora sancito il divieto di lottizzazione abusiva, opera non come causa di nullità del contratto preliminare bensì come impossibilità oggettiva di concludere il contratto definitivo, e precludendo la stipulazione di questo, è ugualmente di impedimento all'emissione della sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., che allo stesso si sostituisce.".

Dalla richiamata elaborazione giurisprudenziale si ricava che:

- le dichiarazioni urbanistiche obbligatorie di cui all'art. 40 citato possono intervenire anche in corso di causa, in ogni stato e grado, fino al momento della decisione della lite. Nella fattispecie, nessuna di tali dichiarazioni è ovviamente contenuta nella scrittura privata del 25.11.1979, intercorsa tra C. F., G. Z. e N. Z., che è stata confezionata prima dell'entrata in vigore della legge 47/1985. Tuttavia, nessuna delle parti in giudizio - neanche l'attore-appellante, interessato alla pronuncia traslativa ex art. 2932 cod. civ. - s'è mai curata di allegarla successivamente, nel corso della causa, fino alla definizione di questo procedimento di secondo grado.

- allorquando il contratto preliminare sia anteriore all'entrata in vigore della legge 47/1985, ma l'effetto traslativo sia stato richiesto, a norma dell'art. 2932 cod. civ., in un momento ad essa successivo, sussiste ugualmente l'obbligo di rilasciare le dichiarazioni urbanistiche. Di conseguenza, la già rilevata anteriorità della scrittura del 25.11.1979 alla legge 47/1985 non esonera le parti del presente giudizio dall'onere di adempiere alla normativa sopravvenuta, dovendo la sentenza essere pronunciata nella vigenza della legge sopravvenuta.

- la mancanza delle dichiarazioni urbanistiche obbligatorie è rilevabile, anche d'ufficio, in ogni stato e grado del giudizio. Ne discende che questa Corte di Appello può rilevare la mancanza della predette dichiarazioni, anche in assenza di qualsivoglia eccezione frapposta dalle parti, C. F. e N. L. Z., ed anche sull'assoluta omissione di pronuncia, sul punto, da parte del Tribunale di Benevento.

- nell'inerzia da parte del promittente venditore, le dichiarazioni urbanistiche obbligatorie possono essere prodotte dal promissario acquirente, a supporto della domanda ex art. 2932 cod. civ. Ma, nella specie, C. F., pur essendo interessato alla pronuncia costitutiva, non s'è reso parte diligente nel sanare la mancanza delle dichiarazioni dei venditori, G. Z. e N. L. Z..

Le considerazioni che precedono rendono superfluo l'esame dei motivi di appello interposti da C. F., in quanto inidonei a fondare altrimenti l'accoglimento della domanda ex art. 2932 cod. civ.

La sentenza gravata resta, pertanto, confermata nella statuizione definitiva, ma emendata nella motivazione, nei sensi sopra esplicitati.

Resta fermo l'obbligo, già statuito dal Tribunale di prima istanza, a carico di N. L. Z. e degli eredi ed aventi causa di G. Z., di corrispondere a C. F. la somma attualizzata di euro 1.549,38, in dipendenza del rifiuto dei promittenti venditori di addivenire alla stipula dell'atto definitivo conseguente al contratto preliminare del 25.11.1979.

§ - III

- Le spese del presente secondo grado possono essere interamente compensate tra le parti, ravvisandosi giusti motivi nelle ragioni della decisione e nel mancato rilievo delle questioni trattate d'ufficio.

La Corte di Appello, definitivamente pronunciando, ogni altra richiesta ed eccezione disattesa, così provvede:

1) dichiara la contumacia di I. S., M. Z. ed A. Z.;

2) rigetta l'appello proposto da C. F., con atto di citazione notificato il 3.9.2005 ed il 5.9.2005, avverso la sentenza del Tribunale di Benevento n. 1747/2004, deliberata il 21.7.2004 e depositata il 6.10.2004;

3) compensa per intero tra le parti le spese del secondo grado.

Così deciso in Napoli, in data 14 aprile 2010.

IL CONSIGLIERE EST.

dr. Giuseppe De Tullio

IL PRESIDENTE

 

In tema di controversie in tema di trasferimento coattivo del diritto di proprietà richiesto a norma dell'art. 2937 c.c., in assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto, solo successivamente prodotto in giudizio, degli estremi della concessione edilizia e/o della concessione in sanatoria dell'abuso edilizio, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall'art. 2932 c.c., giacché la l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17 comma 2  che richiede le predette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, che non siano di servitù o di garanzia, relativi ad edifici o loro parti indirettamente influisce anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di esecuzione in forma specifica del preliminare di una vendita immobiliare, che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti.