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martedì 07 febbraio 2012, ore 17:10
Il diritto di prelazione in materia agraria
In questa sede verrà esaminato l'esercizio del riscatto, da parte dell'affittuario, della sola porzione di fondo da esso coltivata, a seguito della vendita di terreno di estensione maggiore.
Il Pretore di Vibo Valentia, con sentenza del 27/11/1998, dopo un'ampia disamina della ratio della disciplina in tema di prelazione e riscatto agrari ed in riferimento all'orientamento della giurisprudenza di legittimità, ha escluso che, nell'ipotesi di vendita di fondo di estensione maggiore, spetti il diritto di prelazione (o di riscatto), a favore del coltivatore insediato sulla porzione di fondo.
Al fine di comprendere le ragioni che hanno indotto il pretore a decidere in senso negativo rispetto alla esercitabilità del riscatto, è opportuno rammentare i punti principali del ragionamento da lui seguito.
1) Il diritto di prelazione può essere esercitato dall'avente diritto «a parità di condizioni». Ciò significa che il proprietario-venditore, pur essendo vincolato dalla legge a riconoscere la preferenza nell'acquisto al coltivatore insediato sul fondo o al proprietario confinante, è sempre libero di alienare una porzione maggiore del fondo oggetto del contratto agrario. Pertanto, se il venditore decide di alienare in blocco un fondo di estensione maggiore, per un determinato prezzo, il coltivatore è tenuto a rispettare la volontà del venditore stesso e, quindi, ad esercitare il diritto di prelazione sull'intero immobile offerto in vendita e non anche su parte di esso, sempreché sia in possesso dei requisiti soggettivi (proporzionalità della capacità lavorativa) richiesti dalla l. 26 maggio 1965, n. 590.
2) «Che sia l'oggetto della prelazione ad adeguarsi a quello della vendita e non viceversa» sarebbe dimostrato dall'art. 8 comma 9 l. n. 590 del 1965, che così recita: «Nel caso di vendita di un fondo coltivato da una pluralità di affittuari, mezzadri o coloni, la prelazione non può essere esercitata che da tutti congiuntamente. Qualora qualcuno abbia rinunciato, la prelazione può essere esercitata congiuntamente dagli altri affittuari, mezzadri o coloni purché la superficie del fondo non ecceda il triplo della complessiva capacità lavorativa delle loro famiglie».
Secondo il pretore, tale ipotesi normativa confermerebbe l'intento del legislatore di lasciare libero il venditore di vendere in blocco il proprio terreno, poiché, anche nel caso di pluralità di affittuari, costoro dovrebbero esercitare congiuntamente la prelazione sul «tutto» e non soltanto sulla singola porzione da ciascuno detenuta.
3) Anche la norma contenuta nell'ultimo comma dell'art. 7 l. 14 agosto 1971, n. 817, lascia ritenere, ad avviso del pretore, che il legislatore abbia escluso la possibilità di esercizio della prelazione su una parte di fondo, poiché in tale disposizione viene disciplinata l'ipotesi di una vendita di più fondi, ciascuno oggetto di godimento da parte del coltivatore, per i quali il venditore abbia fatto più proposte. In tal caso la prelazione può essere esercitata o singolarmente per il fondo oggetto del contratto o congiuntamente sull'intero compendio da tutti gli aventi diritto. Il che non modifica la libertà contrattuale del venditore di porre in vendita l'intero bene, costituito da più fondi.
A conclusione delle considerazioni che precedono il pretore ha ritenuto, dunque, che, per il caso di vendita di un fondo maggiore di quello oggetto del contratto agrario, non è esercitabile il diritto di prelazione da parte del coltivatore insediato, limitatamente alla porzione da questo condotta, in quanto tale previsione sarebbe implicitamente esclusa dalla normativa di cui alla l. n. 590 del 1965. Dal che, la reiezione della domanda proposta dal coltivatore diretto per il riscatto della sola porzione da esso coltivata, in forza di un contratto di affitto.
Le argomentazioni svolte dal pretore di Vibo Valentia, a sostegno del proprio convincimento, non possono essere condivise. Va osservato, in apertura di argomento, che la disciplina contenuta nell'art. 8 l. n. 590 del 1965 e nell'art. 7 l. n. 817 del 1971, proprio per le sue evidenti lacune, ha dato adito a forti contrasti interpretativi, allorché sono emerse, nei casi di specie sottoposti al vaglio della magistratura, situazioni non direttamente contemplate nella normativa. Tra i casi trattati, vi è quello relativo alla sussistenza del diritto di prelazione a favore del coltivatore diretto, per l'ipotesi di vendita di un fondo maggiore.
La giurisprudenza di legittimità, chiamata ad interpretare la ratio legis, ha fornito una adeguata soluzione al problema: contemperando il principio della parità di condizioni con l'esercizio del diritto potestativo di prelazione, la Corte suprema ha affermato che la prelazione agraria è configurabile anche quando il fondo posto in vendita «costituisca parte di un blocco immobiliare più ampio oggetto della vendita, sempre che il suo distacco dal complesso fondiario non menomi un'unità poderale inscindibile od un'unica azienda agraria, ma l'appezzamento costituisca un'unità poderale autonoma e distinta dal resto dei terreni».
Sotto altro profilo, la Corte suprema ha anche precisato che, nel caso di prelazione di una parte del fondo coltivato, occorra distinguere i casi in cui questa sia frutto della mera volontà dell'affittuario (nel qual caso la richiesta dell'affittuario non riceve tutela dal sistema vigente), da quello in cui la prelazione parziale deriva da condizioni legali, le quali non impediscono che la prelazione possa essere esercitata anche parzialmente.
In entrambe le fattispecie esaminate dalla Suprema Corte, si è dato atto sia dell'autonomia negoziale del venditore, libero di offrire in vendita un fondo di maggiori proporzioni, sia della necessità di salvaguardare il diritto di prelazione. Si è altresì posto l'accento sulle caratteristiche oggettive del fondo oggetto della vendita, poiché uno degli scopi della disciplina della prelazione è quello di mantenere integra l'unità poderale: nella ratio della disposizione dell'art. 8 l. n. 590 del 1965 non vi è nessuna preclusione normativa in ordine all'esercizio della prelazione parziale da parte del coltivatore, purché il suo acquisto non pregiudichi l'integrità aziendale. Mentre la prelazione del coltivatore deve coincidere, in linea di massima, con il fondo da esso coltivato, nel senso che egli non può pretendere di acquistare porzioni maggiori rispetto a quelle detenute, non è consentito certamente allo stesso di esercitare il proprio diritto potestativo per una superficie di fondo inferiore a quella da lui coltivata, a meno che non sussista un ostacolo legale, come, ad esempio, nel caso in cui una porzione del fondo condotto in affitto abbia acquisito una destinazione urbanistica.
La giurisprudenza non ha, dunque, ravvisato un caso di esclusione alla prelazione nell'ipotesi di vendita di un fondo maggiore, come invece ha ritenuto il pretore di Vibo Valentia, ma ha piuttosto cercato di contemperare l'interesse del coltivatore con l'interesse della produzione in generale, senza comprimere, in ogni caso, i diritti dominicali.
La Corte suprema ha ritenuto, pertanto, che l'affittuario coltivatore diretto di una porzione di un più ampio fondo può esercitare il diritto di prelazione (ed il succedaneo diritto di riscatto), con riguardo esclusivamente alla parte del fondo da lui coltivata, qualora l'intero predio sia diviso in più porzioni distinte ed autonome, sia sotto il profilo giuridico - perché connesse separatamente a coltivatori diversi in forza di contratti di affitto separati - sia sotto l'aspetto economico, in quanto indipendenti per caratteristiche ed esigenze colturali e produttive, sempre che lo scorporo della porzione oggetto della prelazione non pregiudichi notevolmente la possibilità di coltivazione del fondo unitariamente considerato.
Contrariamente a quanto sostenuto dal pretore di Vibo Valentia, la giurisprudenza di legittimità ravvisa nella ratio della disciplina sulla prelazione agraria la possibilità dell'esercizio del diritto alla preferenza, anche in caso di vendita di un fondo maggiore, con i limiti dianzi menzionati. All'interno della disciplina contenuta nell'art. 8 l. n. 590 del 1965 non si riscontrano invero ostacoli normativi all'esercizio del diritto per l'ipotesi in esame.
Erroneamente - a nostro avviso - il pretore ha individuato uno di questi ostacoli nel comma 9 dell'art. 8 l. n. 590, cit. Tale disposizione, invero, si riferisce ad una ipotesi diversa: la vendita cui rinvia il comma 9 riguarda un unico fondo condotto congiuntamente da più affittuari, contitolari di uno stesso contratto agrario. È evidente che la fattispecie oggetto della disposizione del comma 9 sia del tutto distinta dall'ipotesi esaminata dal pretore, poiché, nel caso da lui deciso, si trattava di un contratto di compravendita di più fondi distinti, di cui uno detenuto dal coltivatore, in forza titolare di contratto agrario.
Anche l'ultimo comma dell'art. 7 l. n. 817 del 1971 contempla altra ipotesi, ben diversa poiché si riferisce alla vendita di più fondi distinti ed autonomi, sotto il profilo sia giuridico che economico, fondi condotti ciascuno da un affittuario, mezzadro o colono, al quale la norma attribuisce il diritto di prelazione, o singolarmente rispetto al fondo coltivato o congiuntamente rispetto alla totalità dei fondi offerti in vendita.
Con tale norma il legislatore, senza perdere di mira l'interesse pubblicistico al potenziamento dell'impresa agricola, ha lasciato tuttavia alla libertà del coltivatore la scelta sull'acquisto individuale o congiunto dei fondi, senza sacrificare le aspettative del proprietario sul perfezionamento del trasferimento immobiliare.
Dalla lettura delle due predette disposizioni non scaturisce, invero, un intento del legislatore di escludere dalla prelazione il coltivatore diretto che veda posto in vendita il fondo su cui è insediato, congiuntamente ad altri appezzamenti non occupati da altri coltivatori.
Se la ratio dell'intero impianto normativo contenuto nella l. n. 590 del 1965 è quello di favorire la continuazione dell'impresa agricola già stabilita sul fondo, attraverso l'acquisizione da parte del coltivatore diretto della proprietà dello stesso, non vi è dubbio che non si ponga affatto in contrasto con le finalità della norma l'esercizio della prelazione da parte dell'affittuario per la sola porzione di fondo da esso coltivata.
Nell'ipotesi qui esaminata, il venditore dovrebbe, in ogni caso, consentire l'esercizio della prelazione al coltivatore insediato, indicando il prezzo richiesto per la vendita della porzione di fondo su cui ricadrebbe la prelazione dell'avente diritto, restando salvo il suo diritto a trasferire il fondo di maggiore estensione ed a perfezionare con il terzo la vendita dell'intero immobile, in caso di rinuncia del coltivatore all'esercizio della prelazione.
Dott.ssa Antonella Di Paola (Università di Giurisprudenza Federico II° di Napoli)
10/02/2010
WebMaster Antonio GIULIANA 